국토교통부에서 2024년부터 신생아 특례대출에 관해서 시행 발표를 했는데요. 아기가 있는 분들이이고 주택을 구입하거나 전세 대출 계획이 있으신 분들이라면 신생아 특례대출 조건 금리 한도를 알아보세요. 2년이내에 출산한 아이가 있다면 최대 5억까지 대출 가능하며 대출 예산중 76%를 할당 한다고 하니 저금리로 주택 구입 할수 있는 절호의 기회 같으니 함께 자세히 알아 보도록 해요.
신생아 특례대출 조건 금리 한도: 최대 5억 대출
정부에서 2023년 8월에 발표한 “저출산 극복을 위한 주거지원 방안” 의 주요 추진과제 중 본 포스팅에서는 출산가구 금융지원인 신생아 특례대출에 대한 것을 중점적으로 다루도록 하겠습니다.
1.신생아 특례대출이란?
1)신생아 특례대출 출시 배경
대한민국의 성장 동력에 가장 큰 장애물이 될 잠재적인 문제가 바로 저출산인데요. 2022년 합계 출산율이 24.9만명으로 출산율 0.78명(가임 여성 1명당 출산아 비율)으로 출생통계를 시작한 1970년 이래 최저치를 기록했습니다.
2023년 12월 14일에 통계청의 장래인구추계 조사자료를 보면 대한민국의 총인구가 조사년도인 2022년 5,167만명에서 2072년에는 3,622만명으로 30%나 감소될걸로 예상되고 있다고 합니다.
*인구 연령 분포 변화 특징*
□ 2022년부터 향후 10년간 생산연령인구는 332만명 감소, 고령인구는 485만명 증가
□ 고령인구: 2022년 898만명에서 2025년에 1,000만명을 넘고, 2072년에는 1,727만명까지 증가할 전망
□ 청년인구(19세~34세) : 2022년 1,061만명에서 2040년까지 339만명 감소하고, 2072년에 450만명 수준일 전망
뿐만 아니라 더욱 심각한 것은 주력 경제활동연령인 청년인구가 2072년에는 450만명으로 줄어 들고 고령인구가 인구의 절반인 1,727만명으로 증가 하는 초고령사회로 접어 든다는 것입니다.
이렇듯 매년 더 심각해지고 있는 저출산 문제를 조금이라도 타개 하기 위해 궁여지책으로 내놓은 정책중 하나가 바로 “신생아 특례대출” 입니다.
2)신생아 특례대출 국토부 자료
신생아 특례대출은 기존 디딤돌대출을 기본 골격으로하고 출산장려 정책과 결합하여 탄생된 말 그대로 “특례” 대출 성격이 짙습니다.
1차로 2023년 8월 29일날 “저출산 극복을 위한 주거지원 방안” 이라는 이름으로 큰 방향과 금리 및 자격조건등이 발표 되었습니다. 아래 링크 참고 하시면 자세히 알수 있습니다.
정부에서는 출산장려 정책의 일환으로 자녀 양육의 경제적인 부분을 지원해주는 제도를 실행하고 있습니다. 자녀를 낳고 일터로 복귀하는 시간동안 육아휴직급여를 주고 2024년 부터는 월 100만원 까지 지원해 주는 부모급여를 지원하고 있습니다.
아래 글도 읽어 보시면 많은 도움이 되시꺼라 생각되어 링크 걸어 드립니다.
2024년부터 월 100만원씩 지원하는 부모급여 꼭 잊지 말고 신청하세요. 신청방법 아래 자세히 설명 드릴테니 꼭 읽어 보세요.
2023년 11월 30일에는 8월에 발표된 저출산 극복을 위한 주거 지원방안에 대한 후속조치로서 해당 법령을 입법예고 하는 내용을 발표 하였습니다. 해당 자료는 아래 링크를 통해서 다운로드 받을수 있습니다.
3)신생아 특례대출 개요
신생아 특례대출은 주택구입은 디딤돌 대출을, 전세자금 대출은 버팀목 대출을 기반으로 조성된 상품입니다.
중요한 내용중 하나는 결혼 여부와 상관없이 신생아가 있는 가구에서는 그 자격이 부여 된다는 사실입니다.
전체적인 개요는 아래와 같습니다. 자세한 금리, 자격조건등에 대해서 이제 알아 보겠습니다.
2.신생아 특례대출 조건
신생아 특례대출의 두드러진 특징중에 하나가 대출 자격조건 중 소득요건을 대폭 완화 했다는 것입니다. 기존 디딤돌 소득요건이 연 7,000만원 이었지만, 신생아 특례는 1억 3,000만원까지로 거의 두배 가까이 완화 되었습니다. 신생아를 둔 근로자 대부분이 자격 요건이 되지 않을까 판단됩니다.
1) 신생아 특례대출 결혼 조건
기본적으로 신생아 특례대출은 무주택 출산가구가 대상입니다. 이때, 궁금하신 부분이 결혼유무일텐데요. 혼인 신고 여부 상관없이 대출 신청일 기준으로 2년 이내에 출산한 무주택자에게 1차적으로 자격이 주어집니다. 정리하지면 아래와 같습니다.
- 주택을 가지고 있지 않은 무주택자
- 대출 신청일 기준으로 2년이내 출산한 가구(2023년 출생부터 대상가구)
- 혼인 신고 상관없음
- 신생아 특별공급은 임신한 가구도 신청가능 하지만, 신생아 특례대출은 임신중인 가구에게는 안타깝게도 지원자격이 안됩니다.
2) 신생아 특례대출 무주택 조건
신생아 특례대출의 자격조건중에 2년 이내에 출산한 신생아 가구여야 하고, 무주택이어야 합니다.
그렇다면 무주택의 기준과 그전에 유주택 기간에 따른 제약을 가장 궁금해 하실것 같은데요. 주택금융공사 (개정 2023.10.6 버전 기준)의 업무처리기준을 참고로 정리하였습니다.
- 신생아 특례 주택 구입의 경우 주택금융공사의 디딤돌 대출을 근간으로 합니다.
- 무주택 유지 기간은 별도로 없습니다. 즉, 대출 접수일 기준 전산상에 무주택인것이 확인만 되면 됩니다.
- 참고로, 접수일 기준으로 분양권과 조합원 입주권도없어야 합니다. 아래 주택금융공사에서 가져온 내용 참고하세요.
정부 지원이나 산하기관(주택금융공사, 주택보증공사)에서 대출을 받을때의 무주택의 개념이 단어 자체의 의미보다는 그 범위가 다소 큽니다.
아래는 주택금융공사의 디딤돌 대출 상품에서 무주택에 대한 정의입니다. 갈색으로 강조한 항목도 무주택자 범주안에 해당되니 신생아 특례대출자는 관심있게 보셔야 겠습니다.
[무주택으로 보는 경우]
1. 상속으로 인하여 취득한 주택의 공유지분을 처분한 경우
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 지역으로 이주한 경우
(1) 사용승인후 20년이상 경과된 단독주택
(2) 85㎡이하의 단독주택
(3) 소유자의 「가족관계의 등록에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택
3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 채권자로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3월이내에 이를 처분한 경우
4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우
5. 20㎡이하의 주택을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대이상의 주택을 소유한 자는 제외한다.
6. 만 60세이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 주택을 소유하고 있는 경우
7. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌다른 용도로 사용되고 있는 경우 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우
8. 무허가건물을 소유하고 있는 경우
기존주택을 처분하는 조건으로 실행된 대출의 경우 대출실행일로부터 2년 이내에 기존주택을 처분하여야 하며, 주택처분일까지 기존 기금 구입자금 대출을 상환하여야 함.
=> 디딤돌 대출에서는 기존에 1가구 주택이 있어도 처분 조건을 전제로 대출이 실행됩니다.
자세한 것은 2024년 1월이 되어봐야 알겠지만, 신생아 특례대출이 디딤돌 대출 상품을 기반으로 하기 때문에 그대로 적용될 확률이 58,000% 입니다.
다음은 대환 조건에 대한 내용입니다. 이 부분 또한 예비 대출자들이 가장 많은 관심을 가지는 부분입니다. 아래에서 잘 살펴볼께요.
3) 신생아 특례대출 대환 조건
이미 기존에 주택대출을 이용하고 계신 1주택자고 하여도, 출산을 한지 2년 이내라면 신생아 특례대출로 대환이 가능하다고 합니다. 단, 대환 자격, 조건등에 대한 세부 내용은 아직 명확하게 나온 가이드라인이 없습니다.
국토부에서도 이 부분은 추후에 추가될 예정이라고만 명시 되어 있습니다만, 현 주택 시장을 고려하면 대환 조건이 상당히 완화해서 발표 되지 않을까 생각됩니다.
신생아 특례대출은 소득과 자산 및 구입하는 주택의 가격에 대한 부분도 가이드 라인이 있는데요. 그 세부 조건들은 아래와 같습니다.
4) 신생아 특례대출 소득 자산 조건
신생아 특례대출은 기존 신혼 가구들에게 적용되는 조건들이 상당히 완화 되었는데요. 정리해 보면 아래와 같습니다.
1) 신생아 특례 주택구입대출 조건 완화
- (기존) 미혼·일반 6천만원, 신혼 7천만원 이하 → (특례) 출산 가구 1.3억원 이하
- 기존 대출 대비 주택 가액(6 → 9억원)․ 대출한도(4 → 5억원) 상향
2) 신생아 특례 전세자금대출 조건 완화
- (기존) 미혼·일반 5천만원, 신혼 6천만원 이하 → (특례) 출산가구 1.3억원 이하
- 전세 보증금 기준 상향(수도권 4 → 5억원) 및 대출한도 3억원 적용
2024년 1월에 신생아 특례대출에 대한 실행이 이루어 지면 대환조건 검토된 내용들이 좀더 구체화 되지 않을까 생각됩니다. 다음은 신생아 특례대출 금리에 대해서 살펴보겠습니다.
3)주택가액 산정 방법
정부에서 정부정책시 등장하는 주택가액은 감정평가서 가격, KB부동산 시세, 한국감정원 시세정보를 종합적으로 검토하여 결정되는데요. 주택의 성격에 따라서 산정방식이 약간 다릅니다. 아래 정리된 내용 참고 하세요.
👉아파트 또는 주거용 오피스텔 가격 산정 방법
- 보증신청인이 제출하는 감정평가서에 표시된 감정가격 (평가일로부터 6개월 이상 경과된 것은 인정하지 않음)
- KB부동산 (‘KB부동산’ (http://nland.kbstar.com) 사이트의 시세 정보
- 아파트 1층, 주거용 오피스텔: 하위평균가
- 그외 주택: 일반평균가
- 한국감정원 부동산테크 (http://www.ret.co.kr)사이트의 시세 정보
- 아파트 1층, 주거용 오피스텔: 하한가
- 그외 주택: 상한가와 하한가의 평균
- 부동산등기부에서의 최근 매매거래가격 (매매 등기일로부터 1년 이상 경과된 것은 인정하지 않음)
- 아파트: 국토교통부(http://aao.kab.co.kr)에서 공시하는 공시가격의 140%
- 주거용 오피스텔: 국세청에서 공시하는 기준시가(http://www.nts.go.kr→‘조회/계산’→‘기준시가’) 가격의 140%
👉단독·다가구 주택 가격 산정 방법
- 보증신청인이 제출한 감정평가서의 감정가격 (감정평가일부터 6개월 이상 경과된 것은 인정하지 않음)
- 국토교통부의 개별단독주택가격 140%(https://www.kais.kr/realtyprice→‘주택’→‘개별단독주택가격’)
- 토지 공시지가와 건물 신축단가 합산한 금액
- 소재지 주변 공인중개소 2곳 이상에서 확인한 해당 평형의 시세
👉연립·다세대 주택 가격 산정 방법
- 보증신청인이 제출한 감정평가서의 감정가격 (감정평가일부터 6개월 이상 경과된 것은 인정하지 않음)
-
국토교통부에서 공시하는 공동주택가격(http://aao.kab.co.kr)의 140%
- 소재지 주변 공인중개소 2곳 이상에서 확인한 해당 평형의 시세
3.신생아 특례대출 금리
대출 금리에 대해서 자세히 살펴볼텐데요. 위 개요에서도 설명 드렸듯이 주택구입자금대출과 전세자금대출로 나누어서 신청이 가능합니다.
1) 신생아 특례 주택구입자금 대출금리
주택구입자금 대출은 디딤돌 대출로 진행되며 소득 구간별로 대출 금리가 다릅니다. 아무래도 소득이 많은 분들에게는 대출 할인이 작게 적용됩니다.
👉 위 표처럼 소득에 따라 1.6~3.3% 특례금리 5년간 적용(시중은행 대비 약 1~3%p 저렴)됩니다. 연 소득이 8,500만원 이하라면 최저 1.6%의 아주 저렴한 금리 적용을 받을 수 있겠습니다. 단 특례금리는 5년간만 적용되고, 대출기간이 남아 있다면 그 이후는 디딤돌 대출 이자 기준으로 상승됩니다.
*추가 출산시 금리 혜택*
- 특례 대출 후 추가 출산 시 신생아 1명당 0.2%p 추가 금리 인하 혜택을 제공
- 특례금리 5년 연장 부여(최장 15년)
👉 *정부지원 주택 구입자금 대출 비교*
기존에 정부지원의 주택구입 자금 대출(디딤돌 대출, 특례보금자리론)과 제가 비교정리해 보았는데요. 기존 저금리로 지원되는 정부지원 대출과 비교해도 파격적인 혜택임이 확실해 보입니다.
느슨해진 소득요건과 실질적으로 반영된 주택가액 상승은 실 구매자의 관심을 끌기에 충분해 보입니다. 아래 비교 테이블 참고 하세요.
다음은 전세자금 대출금리에 대해서 알아 보겠습니다.
2) 신생아 특례 전세자금 대출금리
신생아 특례 전세자금 대출은 버팀목 대출로 진행되며, 소득 구간에 따라 대출금리가 최대 1.9% 차이가 발생합니다.
👉소득에 따라 1.1~3.0% 특례금리 4년간 적용(시중은행 대비 약 1~3%p 저렴)되며, 추가 출산을 한 경우 특례 금리 적용 기간이 4년 연장 됩니다. 특례금리 기간이 지나면 버팀목 대출 기준 금리로 상승 전환됩니다.
추가 출산시 금리 혜택
- 특례 대출 후 추가 출산 시 신생아 1명당 0.2%p 추가 금리 인하 혜택을 제공
- 특례금리 4년 연장 부여(최장 12년)
3) 신생아 특례 소득별 조건 및 금리 정리
신생아 특례 주택구입, 전세자금 대출 금리를 소득별로 조건 및 금리를 한장으로 정된 내용 정리해 보면 아래와 같습니다.
4.신생아 특례대출 한도 및 대출기간
특례금리가 적용되는 기간은 주택구입대출과 전제자금대출이 각기 다릅니다. 중요한 것은 한도가 조기 소진되거나 하는 문제인데요. 정부에서 주택자금 대출의 76%를 신생아 특례대출로 할당한 만큼 대출액에 대한 문제는 생기지 않을 것 같습니다.
대출한도와 대출기간에 대해서 정리해 보자면 아래 표와 같습니다.
5.신생아 특례대출 출시 및 신청방법
1)신생아 특례대출 출시
신생아 특례대출은 아래 국토부의 보도자료를 보면 알수 있듯이 2024년 1월에 시작됩니다.
2)신생아 특례대출 신청방법
신청방법은 2024년 1월에 정식으로 공지 되겠지만, 거의 확실하게 기존 디딤돌 대출이나 버팀목 대출처럼 주택도시기금 홈페이지에서 신청하거나 은행 방문신청 모두 가능할 것으로 보여집니다.
- 온라인 신청: 👉주택도시기금 e든든 바로가기
- 방문신청: 해당 은행 방문하여 신청
6. 임신중 신생아 특례대출 신청 가능한지?
가장 많은 질문이 임신중인에 특례대출이 자격이 되는지 입니다. 많은 분들이 신생아 특례대출 자격으로 임신한 가구도 된다고 알고 있는데요.
왜 이러한 오해가 많을까요?
임신중 신생아 특별공급 VS 신생아 특례대출
신생아 특별공급의 자격대상과 신생아 특례대출의 자격대상과 헷갈려서 그러한 잘못된 정보가 퍼진듯 합니다.
신생아 특별공급 자격대상은 아래와 같습니다.
□ (대상) 입주자모집 공고일로부터 2년 이내 임신·출산이 증명되는 경우 특별공급 자격 부여(임신인 경우 입주 전까지 출산 증명 필요)
다음은 신생아 특례대출의 자격대상에 관한 내용입니다.
□ (대상) 대출신청일 기준 2년 내 출산한 무주택가구(’23년 출생아부터 적용)
국토부 보도자료 캡쳐한 내용도 같이 포스팅합니다. 2년내 출산한 무주택가구라고 분명이 명시 되어 있습니다.
특례공급과 특례대출을 모두 이용할려면
두가지 모두 강력한 특혜에 가까운 혜택인것은 분명합니다. 이 둘을 이용할려면 현재 임신 가구에서는 어떻게 해야 할까요?
현재 임신중인 가구는 신생아 특별공급을 지원할수 있는 자격이 있기 때문에 2024년 공급되는 신생아 특별공급 물량을 청약신청하고, 출산후 기존 대출을 신생아 특례대출로 전환 하는 방법이 가장 좋습니다. 문제는 예산인데요. 현재 27조원으로 할당되어 있는 신생아 특례대출이 어느정도 속도로 소진 되는지를 봐야 예측 가능합니다.
정부에서 저출산 문제를 조금이라도 해결할려는 의지로 만든 정책이기 때문에 예산 소진으로 못 받는 일은 없을 것 같다는 제 개인적 생각입니다.
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맺음말
지금까지 신생아 특례대출 조건 금리 한도에 대해서 자세히 살펴보았습니다. 2023년에 태어난 신생아 자녀가 있거나 자녀를 출산 예정이신 분이 주택 구입이나 전세자금 대출을 생각하고 계신다면 신생아 특례대출을 꼭 이용하시라고 말씀 드리고 싶습니다.
정부에서 저출산 문제를 타개하고 출산 가구에게 일종의 인센티브 정책을 파격적으로 시행하는 첫 시발점이 이 신생아 특례 상품이라고 생각됩니다. 물론, 부동산 시장 활성화 정책의 일환으로 생각하며 비판적인 시각을 가진분도 계시긴 합니다만, 정부의 저출산 노력에 대한 고민은 분명해 보입니다. 본인이 대상자라면 적극 고려해 보시라고 말씀 드리면 포스팅을 마치겠습니다.